韓国の賃貸住宅、修理費は大家さん？入居者？

まず前提：チョンセとウォルセ

韓国の賃貸契約は大きく2種類あります。チョンセ（전세）は、家賃の代わりにまとまった保証金（物件価格の5〜7割ほどが目安）を預け、退去時に全額返してもらう方式。ウォルセ（월세）は、保証金を抑えて毎月家賃を払う、日本の賃貸に近い方式です。

「チョンセだと修理は全部自分持ち」と言われることがありますが、契約形態そのもので修繕義務がなくなるわけではありません。韓国民法623条は、貸主に「使用・収益に必要な状態を維持する義務」を課しており、これはチョンセでもウォルセでも同じです。ただし実際の運用は契約書の特約と話し合いで決まる部分が大きい、というのが現実です。

基本の考え方は3つ

1. 設備の寿命・経年劣化が原因（ボイラー故障、古い配管の腐食など）→ 大家さん負担が原則。
2. 入居者の使い方・過失が原因（異物を流した、凍結対策を怠ったなど）や少額の消耗品 → 入居者負担が一般的。
3. 共用部が原因（立て管・本管の逆流など）→ 部屋の問題ではなく建物側。管理事務所・管理組合の領分です。

ケース別の目安

あくまで一般的な傾向です。最終的には契約書の内容と、大家さんとの話し合いで決まります。

ケース	よくある扱い
ボイラー（給湯・オンドル）の故障	設備の寿命なら大家さん負担が一般的
トイレに物を落としてつまらせた	入居者負担（原因が明確な過失のため）
経年の配管つまり・老朽化による水漏れ	大家さん負担、または原因に応じて協議
蛇口のパッキン・シャワーヘッドなど少額部品	入居者負担（消耗品扱い）が多い
共用立て管からの逆流・上階からの漏水	建物側（管理事務所・上階側）の領分
冬の凍結破裂	凍結対策をしていたかどうかで協議になりやすい

もめないための進め方（4ステップ）

1. 症状を撮っておく。写真と短い動画。あとで「最初からこうだった」と示せる材料になります。
2. 修理の前に一報を入れる。大家さん、または契約時の不動産（공인중개사）へ。無断で高額な工事を進めてしまうと、本来は大家さん負担のケースでも払ってもらいにくくなります。
3. 原因の診断結果を共有する。「専有部か共用部か」「劣化か使い方か」が分かる資料があると、話が感情論になりません。
4. 領収書・税金計算書を保管する。立て替えて後日精算する場合の必須書類です。

大家さんに送る韓国語の文例は、「韓国で水道業者を呼ぶ方法」にテンプレートとして載せています。コピーしてそのまま使ってください。

例外：漏水だけは、責任の話より先に止める

階下に水が漏れ始めているときだけは、負担の相談より止水が先です。被害が広がるほど話がこじれます。トイレなら便器横の止水栓、それ以外は玄関付近やシンク下の元栓（계량기・메인 밸브）を閉めてから、落ち着いて連絡を回してください。

NearDrainがお手伝いできること

• 原因が専有部か共用部か、劣化か使い方かを現場で切り分け
• 大家さん・管理事務所への提出に使える写真と説明メモ
• 必要に応じて、韓国語での状況説明の代行
• 精算に使える現金領収書・税金計算書（세금계산서）の発行

「これはどっちの負担になりそうですか？」という段階のご相談でも大丈夫です。症状の写真を送っていただければ、日本語でご説明します。